Az ÉBM-ÉVOSZ-MKIK közös szakmai konzultáción kaptott tájékoztatást az ÉVOSZ az Építési Törvény és a hozzá kapcsolódó jogszabályok áttekintéséről, az újraszabályozás aktualitásáról. Miniszteri kérésnek megfelelően az ÉVOSZ áttekintette a tárgybani kérdéskört. Az alábbiakban foglalunk össze súlyponti problémákat és teszünk megoldási javaslatokat, elsődlegesen építésgazdasági megközelítésben.
1. A kötelező felelősségbiztosítás
A probléma megfogalmazása
Az építőiparban – beleértve a tervezést, lebonyolítást és kivitelezést is – van is, meg nincs is felelősségbiztosítás. Sem a lakossági megrendelők, sem a kis-közepes tervező-kivitelező vállalkozások többsége nincs tisztában a felelősségvállalással és nincs felelősségbiztosítása.
Minden felelősségbiztosításnak az előre nem látható körülményekre, az esetleges károkozásokra való felkészülés a célja. A tervezési, építési tevékenység végzése során a tervező, a vállalkozó kivitelező akaratlanul is okozhatnak olyan károkat, melyek rendezése egész pályafutásukat teheti tönkre. Az építtetők, megbízók, valamint a „harmadik személyek” joggal lépnek fel kártérítési igénnyel, ha igazolható, hogy a tervező nem megfelelő szakmai munkája, vagy a vállalkozó kivitelező hibás munkavégzése okozott sok millió forintos kárt az épülő, vagy a környezetében lévő ingatlanokban. A károkozásért a tervező és a kivitelező anyagilag felelős.
A kártérítések viszont olyan terhet jelenthetnek a tervezők és a vállalkozó kivitelezők számára, amelyet önerőből sokszor nem képesek kifizetni. Sok káreset bírósági ítélettel végződik, melyeket a károsultak nem tudnak érvényesíteni, mivel a károkozó cégeket felszámolják, megszüntetik, az egyéni vállalkozók eltűnnek, vagy csak egyszerűen nem áll rendelkezésükre elegendő fedezet.
Javaslat
A kötelező felelősségbiztosítás elrendelése a tervezési, kivitelezési, mérnöki szolgáltatás teljes körére.
A felelősségbiztosítás kiterjesztése több okból is fontos:
a) Biztonságban van az építtető, mivel a tervezői, kivitelezői felelősségbiztosítási szerződés megléte mellett, a neki okozott károk nagyobb eséllyel térülnek meg. Egy szakmai műhiba kapcsán nincs kiszolgáltatva a tervező, kivitelező fizetőképességének, fizetési hajlandóságának.
b) Biztonságban van a tervező és a kivitelezői is, hiszen az egyszerű bejelentéssel nagyon sok szakmai műhiba csak akkor derül ki, amikor annak elhárítása, a károk csökkentése igen jelentős költségterhet ró a vállalkozóra. Biztosítás hiányában az összes ilyen kárt, a vállalkozó saját maga kell, hogy viseljen, amire sokszor nem képes.
c) A kötelező felelősségbiztosítás hozzájárulhat a kóklerek kiszűréséhez, az üzleti biztonság erősítéséhez.
2. A lakásépítések egyszerű bejelentése
Probléma megfogalmazása
A 300 m2-től kisebb alapterületű lakóingatlanok esetében a megrendelő az ún. egyszerű bejelentés eljárási rendjét követheti. A jogalkotó ezzel a megrendelő számára kívánta a bürokratikus ügyintézést lecsökkenteni, a szakmai felelősséget a tervezőre és kivitelezőre megerősítve ráhelyezni az engedélyezési kontrollt megszüntetve. Az egyszerű bejelentés intézményrendszerét az ÉVOSZ is helyesli, azonban a gyakorlati tapasztalatok mentén módosítást, aktualizálást javasol.
A vonatkozó módosított Kormányrendelet kimondta, hogy lakóingatlanok esetében, ha az egyszerű bejelentés a saját lakhatás biztosítása céljából valósul meg, akkor az építési tevékenység
a) építési napló vezetése és az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés bejelentése,
b) tervezői művezetés, valamint
c) tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítás
nélkül végezhető.
Az a, b, c, pontokban megfogalmazott elvárások hiánya számos esetben a szakszerűség rovását eredményezik, és vitát generálnak a megrendelő és a tervező/kivitelező között.
Javaslat
Maradjon meg továbbra is az egyszerű bejelentés eljárási rendje, azonban javasoljuk visszaállítani a szakmaiságot biztosító, és az ellenőrzéseket alátámasztó követelményeket:
a) építési napló vezetése és az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés bejelentése,
b) tervezői művezetés, valamint
c) tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítás.
3. Az építési-beruházási szerződések kötelező tartalma
Probléma megfogalmazása
Az építési-beruházási célú vállalkozási szerződések a fizetési- és teljesítési garanciák vonatkozásában nem kiegyensúlyozottak. A késedelmes teljesítéshez és a teljesítés elmaradásának kötbérezésével egyenértékű fizetési késedelmi kötbérek rendszerint nem jelennek meg a szerződésekben.
A vállalkozók késedelmes fizetés esetén a közbeszerzési piacon a jegybanki alapkamattal megegyező késedelmi kötbért érvényesíthetnének, amit azonban nem tesznek meg, attól tartva, hogy a megrendelő egy következő közbeszerzési eljárásba nem hívja meg, vagy negatívan kezeli a vállalkozást.
Az előre nem látható árváltozások nincsenek kezelve a közösségi (állami, önkormányzati) építési-beruházási közbeszerzési-vállalkozási szerződésekben. Ez különösen nehéz problémát okoz a COVID és az orosz-ukrán háború következtében kialakult piaci árváltozások tükrében.
Javaslatok
a) A teljesítési garanciákkal egyenértékű fizetési garanciák iránti elvárások fogalmazódjanak meg jogszabályi háttérrel
b) Az előre nem látható árváltozások kezelésére árindexálási klauzula, szerződéses megállapodás kötelező része legyen a vállalkozási szerződéseknek.
Erre az árindexálásra a közbeszerzési piacon használható képletet dolgozott ki az ÉVOSZ, amit a Közbeszerzési Hatóság útmutatóba foglalt.
Képlet:
ahol
In = korrekciós szorzószám, mely értékkel a szerződés eredeti ellenértéke megszorzásra kerül
„a” a szerződéses ellenérték nem módosítható része
„b” „c” „d”… – súlyozási együtthatók, amelyek a szerződéses ellenértékben a releváns építőalapanyagok, építési termékek arányait reprezentálják
„q” - súlyozási együttható, amely a szerződéses ellenértékben a releváns, import beszerzésű építőalapanyagok, építési termékek arányos részeit reprezentálják
a+b+c+d+…+q=100%
„ÉA1n”, „ÉA2n”, „ÉA3n” az egyes releváns építőalapanyagok termelői árindexei az indexálás időpontjában az árfelülvizsgálati időszak kezdetéhez képest
„ÉA1báz”, „ÉA2báz”, „ÉA3báz” az egyes releváns építőalapanyagok termelői árindexei az elszámolási (árfelülvizsgálati) időszak kezdetén
„P impn” jelenti a releváns import beszerzésű építőalapanyag/termék árát adott devizában az indexálás időpontjában.
„P impbáz” jelenti a releváns import beszerzésű építőalapanyag/termék árát adott devizában az árfelülvizsgálati időszak kezdetén (szerződéskötéskori – vagy adott esetben az ajánlatkérő felelős döntése alapján az ajánlati kötöttséggel terhelt ajánlattétel időpontjában érvényes – ár)
HUF/devizan jelenti az elszámolási időszak végi, indexáláskor érvényes MNB napi árfolyamot
HUF/devizabáz jelenti az elszámolási időszak kezdetén, a szerződéskötéskor – vagy adott esetben az ajánlatkérő felelős döntése alapján az ajánlati kötöttséggel terhelt ajánlattétel időpontjában – érvényes MNB napi árfolyamot
4. A projektvezető, a beruházás lebonyolító és az árszakértő beemelése a törvénybe
Probléma megfogalmazása
Az állami építési beruházások kerettörvényének előkészítése során már jeleztük, és a javaslatunknak megfelelően a projektvezető, a lebonyolító és az árszakértő is jogszabályi, törvényi háttérrel megjelenik az állami beruházásoknál. Ezeknek a „közreműködőknek” azonban teljeskörűen a hatás- és felelősségi köre még nincs rögzítve.
Javaslat
A beruházások jobb előkészítése és lebonyolítása, kézbentartása érdekében
- Vissza kell állítani a beruházáslebonyolító szerepét és felelősségét.
- A 700 millió Ft feletti nettó becsült értékű közbeszerzési eljárásba legyen kötelező árszakértő bevonása.
- Az állami beruházásoknál kötelezően felhatalmazást kell adni, személyi felelősségvállalás mellett projektvezetőnek, aki a megrendelői hatáskörben döntéshozatalra jogosult. A hatás- és felelősségi körét törvényi háttérrel indokolt meghatározni.
- Alacsonyabb szintű jogszabályban javasoljuk újragondolni és meghatározni a generáltervező hatás- és feladatkörét. Különös tekintettel a szakági tervezőkhöz, altervezőkhöz való viszonyát, koordinációs felelősségét.
5. A kivitelezői tevékenységre jogosultak névjegyzékének problémaköre
Probléma megfogalmazása
A kivitelezői tevékenységre jogosultak névjegyzékét az MKIK vezeti. A névjegyzék nem tud pontos, hiteles adattartalommal bírni, mert az adatváltozások közlésére vonatkozó kötelezettségnek a vállalkozók jelentős része nem tesz eleget.
A közhiteles adatokat az MKIK adatbázisok összehasonlításával teljeskörűen tudja megtenni. A további szakmai adatok hitelességének vizsgálatát az MKIK adatellenőrzést végző személyek közreműködésével teszi meg. Az ellenőrzés egyrészt nem tud teljeskörű lenni, másrészt a feltárt pontatlanságoknak szankcionálása nem valósul meg.
Javaslat
Az Építési miniszter egyetértése tudna arra ráerősíteni, hogy az MKIK saját hatáskörében az adatváltozás közlésének elmulasztását elfogadható mértékben szankcionálja. Jogszabály a szankcionálást tegye kógenssé.
6. Az e-építési napló és az üvegkapu rendszerének összehangolása
Probléma megfogalmazása
Az építőipari üvegkapu működtetése a 700 millió Ft feletti becsült értékű építési beruházással összefüggő építési-kivitelezési tevékenység átláthatóbbá tételét szolgálja a 707/2021 (XII. 15.) Korm. rendelet a közbeszerzések piacán. Az üvegkapu rendszere naprakészen rögzíti az építési területre be- és kilépő munkavállalókat, hogy plusz adatot adjon a NAV részére a foglalkoztatás területén tapasztalt anomáliák jobb kiszűrése érdekében.
A fekete foglalkoztatás és az ebből származó versenyegyenlőtlenség az alapvető probléma az adózási, járulékfizetési és foglalkoztatási anomáliák mentén.
Ez a jelenség nem csupán a nagyértékű, közbeszerzési eljárásban elnyert munkavégzés körében lelhető fel, hanem szélesebb körben. Másrészt rendkívül bürokratikus, bonyolult, újonnan kialakított informatikai rendszerhez való kötelező csatlakozással működik az érintett körben. Véleményünk szerint a jogszabályilag elvárt módon nem is működik.
Javaslat
Az üvegkapu gondolatát fenn kell tartani, azt továbbfejlesztve. A továbbfejlesztési javaslat, hogy
- minden, építési napló vezetésére kötelezett létesítmény kivitelezési munkaterületére vonatkozzon;
- ne az üvegkapu működésére kitalált informatikai rendszer alkalmazásával működjön, hanem az e-naplóba történő kötelező bejegyzéssel, ami a munkaterületre be- és kilépők név- és adóazonosító adataira alapul. A NAV számára jelenleg is adott az e-naplóhoz való hozzáférés.
7. A településfejlesztési kis régiók, járási szintek megerősítése
Probléma megfogalmazása
Tapasztalataink szerint mind települési, járási, megyei és fővárosi szinten erőteljes az építészeti, településképi gyakorlat. Kistelepülési szinten településrendezési, fejlesztési, műszaki koordinációs kérdésekben azonban gyenge a kapcsolat, hiányos a települések közötti szinergiák kialakítása, kihasználása. A nagyobb léptékű településeknél és a fővárosnál is igényként merül fel az építészeten túli (főépítészeti rendszeren túli) kérdésekért felelős rendszer centralizálása.
Javaslat
Települési (járási és városi) főmérnöki intézményrendszer kialakítását javasoljuk. A feladat és felelősségi körébe meghatározóan a környezettudatos településfejlesztés, települések koordinált üzemeltetése kell, hogy beletartozzon.
8. Az építési beruházások előkészítésének egyszerűsítése, gyorsítása
Probléma megfogalmazása
A létesítmények megvalósíthatósága sok esetben igényel önkormányzati testületi hatáskörökben lévő kérdéseket, változtatási igényeket. Leggyakrabban az övezeti átsorolás, a telekalakítás, a szintterületi mutatók, párkánymagasságok, zöldterületi mutatók kérdésköre van napirenden. Azáltal, hogy ezen kérdések képviselőtestületi hatáskörhöz, határozatokhoz kötöttek, rendszerint lelassítják az előkészítési folyamatot, különösen igaz az a főváros kétszintű testületi hatáskörének működésére.
Javaslat
Javasoljuk, hogy megtartva a települési önkormányzatok területfejlesztési, területrendezési szabályozás kétévenként esedékes „kötelező” képviselőtestületi döntési mechanizmusát, az átfogó testületi döntések közötti időszakban jegyzői, főjegyzői hatáskörbe kerüljön az ügyintézés, testületi hozzájárulást mellőzve. Ezáltal a szakmai felelős eljárás megtörténik, gyorsabban mintha testületi ülésekre kellene várakozni.
9. Jelzálogjog létesítése a megrendelő ingatlanán
Probléma megfogalmazása
Sokszor előfordul, hogy a megrendelő nem ismeri el a valós teljesítést, vagy leigazolja a teljesítést, de mégsem fizet. Ezzel finanszírozási nehézségeket okoz, és felerősíti a lánctartozást is.
Javaslat
A fizetés „kikényszerítésére” több javaslatot is megfogalmazunk:
9.1. A lehető legszélesebb körben érvényt kell szerezni a hatályos Ptk. szerződéses biztosítékokra vonatkozó rendelkezéseinek. Ez gyakorlatilag kiküszöbölhetővé teszi, hogy a megrendelő feltételek nélkül lehívja és kifizettesse a garantőr bankkal a teljesítési-jóteljesítési garanciákat. A kereskedelmi bankok gyakorlatában szerződéseiben általánossá kell, hogy váljon a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv működésére való utalás, annak kiemelt kezelése, hogy a vállalkozás fordul-e panasszal a TSZSZ-hez az ún. mellékkötelezettségek területén. Az ÉVOSZ, az MKIK és a Magyar Bankszövetség által közösen kidolgozott és ajánlott eljárási rend széleskörű elterjesztése sokat segíthet.
9.2. A jelenleginél alacsonyabb szinten - összhangban a hatályos Közbeszerzési Törvénnyel - indokolt maximálni a magánmegrendelői szerződésekben is a megrendelő részéről kiköthető garancia felső mértékszámait. Javasoljuk a magánszektorban is a teljesítési garanciát, a jóteljesítési (szavatossági) garanciát alacsonyabb értékben meghatározni, de mindenképp a kért teljesítési garanciákkal egyenértékben.
9.3. Egyéb megrendelői fizetési biztosíték hiányában a megrendelői fizetési hajlandóság kikényszerítése az elvégzett munkán alapuló díjkövetelés mértékéig megengedő jelzálogjog-bejegyzési lehetőséggel a megrendelő tulajdonában vagy használatában lévő telekre és lakóingatlanra. Ehhez a Ptk. módosítását indokolt megtenni.
9.4. Érvényt kell szerezni a jegybanki alapkamat plusz 8% késedelmi kamat intézményrendszere valós működésének az állami és önkormányzati megrendelések körében. Késedelmes fizetés esetén automatikusan a késedelmi kamat mértékével növelt összeget kelljen utalnia a megrendelőnek a vállalkozó részére.
10. A felszámolási eljárások módosítása
Probléma megfogalmazása
Gondot okoz, hogy az épületek, építmények garanciális időszakára szóló pénzügyi visszatartások a felszámolási eljárás során ugyanolyan kategóriába (F, D) sorolandók, mint az egyéb követelések és rendszerint nem kerülnek kifizetésre.
Javaslat
Javasoljuk, hogy ez a pénzeszköz a felszámolási eljárás során minősüljön óvadéknak (valójában úgy funkcionál), így már a banki követelésekkel azonos (B) kategóriába sorolandó lenne a „visszatartónál”. Legyen célzott felhasználású összeg, kezeljék külön számlán, és csak a garanciális hibák javítására legyen felhasználható.
Budapest, 2022. december 6.
