A hazai gazdaság 2021-ben az előzetes várakozásokat meghaladó mértékben, 7,1 százalékkal bővült, amivel az európai kilábalási rangsor első harmadában helyezkedik el. Az év végi kedvező gazdasági folyamatok 2022. év elején is folytatódtak, a következő negyedévek kilátásai azonban az orosz-ukrán háború és a kivetett szankciók miatt romlottak. A geopolitikai feszültségek jövőbeli alakulása bizonytalanság a hazai és a nemzetközi gazdasági teljesítmény vonatkozásában, és már rövid távon negatív hatást gyakorol a kereskedelmi ingatlanok iránti keresletre, az ingatlanfejlesztési kedvre, a finanszírozási feltételekre, valamint az ingatlanbefektetési döntésekre. Amennyiben az orosz-ukrán háború elhúzódik, középtávon is erősödnek a lefelé mutató növekedési és felfelé mutató inflációs kockázatok. A szolgáltató szektorban és az építőiparban a vállalatok teljesítményét már a háborús konfliktust megelőzően is elsősorban a munkaerő- és alapanyag-hiány korlátozta. Előretekintve a vállalati és kivitelezési költségek további emelkedése várható, ami beruházások elhalasztását is eredményezheti, míg a gyorsuló infláció és a háború okozta bizonytalanság a kereslet csökkenéséhez vezethet.
2021 során, a budapesti irodapiacon 0,1 százalékponttal 9,2 százalékra, az ipari-logisztikai piacon pedig 1,2 százalékponttal 3,2 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta. Az irodapiacon a mutató stagnálását főként a halasztások miatt alacsony átadási volumen és a mérsékelt kereslet eredményezte, míg az ipar-logisztika szegmensben a nagy volumenű átadások és az erős bérleti kereslet eredőjeként emelkedett a kihasználatlanság. A kiskereskedelmi szegmensben a kihasználatlansági mutató jellemzően stagnált, az elsődleges budapesti bevásárlóközpontok esetén 2,5 százalékponttal 6,5 százalékra emelkedett.
Az iroda- és ipar-logisztika szegmensekben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlansági ráták további emelkedése irányába mutatnak, de a fejlesztések időbeni megvalósítására nézve növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák, amiket a háború még inkább felerősít. Az átlagos bérleti díjak jellemzően stabilak maradtak, az ipari-logisztikai ingatlanok és a budapesti elsődleges bevásárlóközpontok esetén enyhe növekedés is megfigyelhető. A hazai szállodák forgalma javult 2021-ben, de a szektor bevétele még mindig 51 százalékkal maradt el a 2019-es adattól. A 2022-es évre vonatkozó tervekben közel 2,5 ezer új szállodai szoba átadása szerepel, csúszásokra azonban ebben a szegmensben is számítani lehet. A piaci szakemberek szerint a turizmus feltételezhető jövőbeli kilábalását alapul véve indokoltak a szállodafejlesztések, ugyanakkor a háború újabb sokkot jelenthet a turisztikai szektornak, ennek mértéke és tartóssága azonban még bizonytalan.
2021-ben a hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma – a régiós átlagot meghaladó mértékben – 17 százalékkal nőtt éves alapon, és 1,2 milliárd eurós forgalmat ért el. Ennek több mint felét (56 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, 67 százaléka pedig hazai befektetőkhöz kötődött. A befektetési termékek kínálata továbbra is szűkös, ami a hozamok csökkenését eredményezi. Az Európa- és világszerte több országban elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkíti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat, azonban a rendelkezésre álló likviditás fenntartja a befektetők érdeklődését a kereskedelmiingatlan-befektetések iránt.
A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya számottevően, árfolyamszűrt alapon közel 23 százalékkal növekedett 2021 során. Éves összevetésben a devizahitelek aránya 6 százalékponttal csökkent – amelyet az NHP Hajrá program nagymértékben támogatott – így 2021. december végén 78 százalékot tett ki. 2021-ben a hitelintézetek harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak, mint 2020-ban. A folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, legerőteljesebb (219 százalékos) növekedés viszont a szállodaszegmensbe folyósított összegben volt megfigyelhető, ezen belül is a vásárlási célú folyósítások nőttek leginkább (278 százalékkal), a lecsökkent 2020-as bázishoz képest. 2021. év végén a novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt, amely jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest. A programban résztvevő kereskedelmiingatlan-projekthitelek 65 százalékát a szállodák finanszírozására nyújtott hitelek tették ki, ezzel szemben az ipar-logisztika szegmens projekthitelei közül egy esetében sem szünetelt már a törlesztés 2021 végén. A 2022 januárjában, még a háború kitörése előtt lefolytatott Hitelezési felmérés alapján, 2021 végén érdemben nem változtak az üzleti célú ingatlanhitelek feltételei. Ugyanakkor a 2022 márciusában lezajlott egyeztetés alapján, az ingatlanpiaci szereplők az orosz-ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, mindezek eredményeként pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.
További információ: www.mnb.hu
Forrás: MNB